Débloquer le potentiel immobilier à Melin : Une opportunité d'investissement stratégique

Michel discute d'un projet d'investissement immobilier impliquant un développement foncier pour des propriétés locatives. L'investisseur peut bénéficier de flux de trésorerie, d'appréciation immobilière et d'une marge de profit significative à la fin du projet.

Michel et le locuteur se trouvent sur une propriété à Melin, un quartier résidentiel avec de petites maisons et des immeubles de faible hauteur. La propriété s'étend sur 1000 mètres carrés et est stratégiquement située près de la gare de Melin et du centre-ville.

La propriété est soumise à une exigence de fouilles archéologiques avant que toute construction puisse avoir lieu. Michel a négocié avec l'autorité archéologique régionale pour exempter l'acheteur de couvrir les coûts des fouilles, augmentant ainsi la valeur de la propriété.

La propriété, autrefois un atelier de marbre produisant des pierres tombales, était stagnante sur le marché pendant six ans en raison de plans de développement infructueux et de coûts élevés d'excavation de 700 000 euros. L'excavation révélera des artefacts de la civilisation du 1er et 2ème siècle.

Le conférencier discute du projet de construction impliquant un site historique avec des reliques du 1er siècle. Le bâtiment existant sera démoli pour faire place à une nouvelle construction. Le terrain, situé au centre de Mulin, sera divisé en deux parties, avec 1100 m² alloués pour la construction d'une maison et le reste pour l'acheteur. Le conférencier prévoit de créer un passage pour l'accès et mentionne les limites de la propriété.

Le conférencier révèle être sous contrat pour l'ensemble du projet, avec des acheteurs distincts pour le terrain et la maison. Un investisseur a l'intention de convertir la maison en plusieurs appartements à des fins de location. L'objectif est d'acheter et de vendre rapidement, éventuellement grâce à une stratégie de 'flip', pour minimiser les coûts de détention.

Le conférencier aborde les contraintes archéologiques sur le chantier de construction, soulignant la nécessité de fouilles avant que tout travail puisse commencer. Le conférencier a appris ces restrictions de l'agent immobilier initialement et a dû mener des recherches personnelles pour comprendre pleinement les implications. Aucun équipement de construction ne peut entrer sur le site tant que les fouilles archéologiques ne sont pas terminées.

Si une personne physique construit une maison résidentielle, l'État et la région couvrent les coûts. Cependant, les promoteurs et agents immobiliers ne peuvent pas bénéficier de ce soutien à moins de le payer. L'État et la région soutiennent les particuliers construisant des maisons résidentielles, pas les promoteurs ou agents immobiliers.

La propriété comprend une annexe qui était auparavant un petit atelier avec une salle de douche. L'acheteur prévoit de convertir cet espace en un appartement entièrement indépendant avec un salon, une petite chambre et une salle de bain. La superficie de l'annexe est d'environ 25 mètres carrés, nécessitant des travaux de rénovation pour le rendre habitable.

Le plan initial était de diviser la propriété en plusieurs appartements, un espace commercial et des parcelles de terrain séparées pour maximiser les profits. Cependant, l'acheteur actuel préfère minimiser les complications et vendre la propriété en deux parties pour réduire la complexité du projet et les défis associés.

La propriété dispose d'une superficie totale de sous-sol avec une utilité limitée. Un escalier facilement accessible permet la division simple du rez-de-chaussée en appartements indépendants. L'escalier sert de zone commune, offrant l'accès aux unités individuelles des étages supérieurs.

Le rez-de-chaussée sera transformé en un appartement séparé avec une cuisine, une salle de bain, des toilettes et une chambre. La cuisine spacieuse sera divisée pour créer une salle de bain séparée, tandis que le grand salon sera cloisonné pour accueillir une chambre. La disposition existante permet une transformation fluide en un espace de vie autonome.

L'appartement au rez-de-chaussée se compose d'une porte d'entrée, d'une fenêtre qui a été changée, d'un WC, d'une petite salle de bain à transformer en cuisine, d'une pièce à transformer en salle de douche, d'un projet pour créer un salon avec une chambre de chaque côté, en faisant de cet appartement un T3.

Le bien commercial a un potentiel de conversion, avec des plans pour isoler la maison de l'extérieur, un budget de 160 000 € pour les rénovations y compris les compteurs et la division officielle, et un flux de trésorerie positif projeté de 900 € par mois pour un prêt de 25 ans.

L'appartement dispose de deux chambres spacieuses, d'une bonne lumière naturelle et de combles non aménageables. La propriété dans son ensemble est en bon état et offre une opportunité d'investissement favorable.

Le local commercial nécessite un changement de destination, potentiellement de commercial à résidentiel, en tenant compte de la nature résidentielle du quartier et du faible intérêt pour les activités commerciales.

Le locuteur a pu acquérir la propriété après une longue période sur le marché en traitant d'un problème archéologique et en obtenant les autorisations nécessaires pour la vente de terrain.

La propriété a été initialement évaluée en fonction de l'offre d'un promoteur qui avait l'intention de construire un projet collectif, qui n'a pas abouti. La propriété est devenue difficile en raison de terrains inutilisables, de bâtiments squattés et de la dégradation continue. En justifiant le bon prix en expliquant un nouveau projet, la valeur de la propriété a été améliorée, résolvant des problèmes tels que les excavations et permettant une marge bénéficiaire.

La propriété se compose d'une pièce carrée avec des cloisons, offrant un potentiel de conversion. Les plans incluent la création d'une grande chambre en fusionnant des pièces, potentiellement en divisant l'espace en deux petits studios ou un grand appartement. Avec 65 m² d'espace et deux entrées séparées, il existe diverses possibilités de rénovation et d'utilisation.

Trouver le bon acheteur était crucial pour la réussite de la transaction, simplifiant le processus et assurant la satisfaction de toutes les parties impliquées. L'investisseur bénéficie de flux de trésorerie et d'un projet d'investissement locatif, tandis que le vendeur évite les charges. L'acheteur profite de la valorisation potentielle de la propriété et des marges bénéficiaires, ce qui en fait une situation gagnant-gagnant pour tout le monde.

Les vendeurs, qui étaient des retraités vivant dans une propriété à Melin, ont décidé de déménager à Paris en raison de divers problèmes tels que la gestion des squatteurs, les voisins se plaignant de la propriété et les tracas de l'entretien. Ils voulaient vendre la propriété pour se débarrasser de ces problèmes.

Un Certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUUB) a été obtenu, validant la possibilité de diviser la propriété et de construire une maison à l'arrière. Ce certificat confirme la constructibilité de la propriété et la faisabilité du projet de construction.

Pour diviser le terrain à des fins de construction, une Déclaration Préalable (DP) est requise. Malgré la présence de structures existantes à démolir pour la reconstruction, le CUUB seul n'est pas suffisant, et la DP est nécessaire pour formaliser la division.

L'archéologie et les problèmes de fouilles peuvent poser des défis importants pour les projets de développement immobilier. Le manque de connaissance préalable des contraintes archéologiques peut entraîner des retards de projet, des pertes financières, voire la faillite des promoteurs.

Un flip immobilier réussi à Melin a généré une marge bénéficiaire de 40%. La propriété avait un emplacement pratique avec un court temps de portage, en faisant un investissement lucratif. Le locuteur avait déjà réalisé des flips réussis, indiquant une expertise en investissement immobilier.

Le locuteur est actuellement sous un accord de vente pour une propriété et a des acheteurs potentiels prêts avec des accords d'achat signés. Le locuteur prévoit de coordonner efficacement les délais d'achat et de vente pour minimiser les coûts de portage. Le financement du projet peut être obtenu en interne ou par d'autres moyens.

Le conférencier discute de la stratégie d'investissement au sein de leur cercle, en soulignant l'importance du financement à court terme. Ils mentionnent que si un projet a moins de 3 mois de préventes, il sera financé au sein du cercle pour éviter les frais bancaires élevés. Le conférencier met en avant la pratique de rémunérer les membres au sein du cercle pour optimiser les rendements financiers.

Il y a eu une accélération des activités d'investissement au sein du cercle depuis le début de l'année. Le conférencier mentionne un changement vers des accords de club et des validations OP pour financer des projets. Ils notent une augmentation récente du nombre d'accords, en particulier ceux impliquant des propriétés pré-commercialisées comme celle détenue par Michel.

Le conférencier discute de l'importance de sécuriser le financement pour les projets. Ils mentionnent qu'avoir un financement à 100% sans conditions préalables pour des projets comme la propriété de Michel est crucial. Le conférencier souligne la nécessité d'une validation approfondie des options de financement avant d'accepter des offres pour garantir le succès du projet.

L'investissement collaboratif est mis en avant comme une stratégie clé au sein du cercle. Les membres regroupent leurs ressources pour financer rapidement et de manière rentable des projets, permettant ainsi la rotation des capitaux propres et la stimulation de l'écosystème du cercle. Cette approche collaborative permet aux membres de réaliser des rendements plus élevés par rapport aux voies d'investissement traditionnelles.

La discussion se déplace vers le focus géographique des investissements, en particulier dans la région Île-de-France, avec une mention des opérations à Melun et Fontainebleau. Le conférencier mentionne Fontainebleau Sud comme zone d'intérêt principal pour leur première opération dans la région.

Le conférencier exprime son intérêt à explorer les opportunités d'investissement futures à Fontainebleau et dans d'autres régions. Ils soulignent l'importance de la prospection, du travail acharné et de la collaboration pour identifier et tirer parti des projets potentiels. Le conférencier invite les spectateurs à s'engager avec le cercle pour d'autres opportunités d'investissement.

Le présentateur encourage les téléspectateurs à s'engager avec le contenu en s'abonnant à la chaîne, en activant les notifications, en aimant, en commentant et en partageant. Ils mettent en avant la valeur du soutien de la communauté et expriment leur gratitude pour l'intérêt des téléspectateurs. Le présentateur propose également une invitation au contact direct pour toute demande d'information ou d'évaluation de propriété complexe.